Jak mieszkania w Polsce stały się towarem. I co z tego dla nas wynika…

Z prof. Izabelą Mironowicz rozmawiamy o tym, kto decyduje o planach zabudowy terenu, osiedlach pośrodku niczego, deweloperach i rynku mieszkaniowym, o odebraniu obywatelom wpływu na decyzje planistyczne władz, o potrzebach lokatorów i bezsilności urbanistów.

Załóżmy, iż chcę kupić mieszkanie. Jak zaprojektowanego osiedla powinnam szukać? Co mogłaby mi Pani doradzić, jako urbanistka, czyli ekspertka w kwestiach planowania i zagospodarowania przestrzeni?

W 1933 roku na IV Międzynarodowym Kongresie Architektury Nowoczesnej została przyjęta Karta Ateńska [dokument zawierający postulowane zasady nowoczesnego projektowania urbanistycznego – przyp. red.]. Mimo upływu czasu adekwatnie niczego nie trzeba dodawać do tego, co zostało w niej zapisane.

Po pierwsze, autorzy Karty postulują, żeby na tereny dla mieszkalnictwa przeznaczać najlepsze tereny w mieście pod względem zdrowotności, czyli przewietrzania, nasłonecznienia, dostępu do zieleni. Zgadzamy się, iż kierowanie się względami zdrowotnymi to bardzo dobra cecha?

Po drugie, te tereny muszą się odznaczać łatwym dostępem do usług publicznych: szkół, przedszkoli, klubów młodzieżowych, żłobków, dostępem do zieleni, sportu.

Po trzecie, mają być również usługi komercyjne, takie, które są potrzebne na co dzień.

No i wreszcie, powinny być możliwie dobrze powiązane głównie z przemysłem – pamiętajmy, iż to realia z 1933 roku. Jednocześnie jest jasno powiedziane, iż przemysł ma być oddzielony od zabudowy mieszkaniowej tak, żeby nie szkodził mieszkańcom.

I na koniec jeszcze jeden postulat, z którym trudno się nie zgodzić: interes prywatny ma być podporządkowany interesowi ogółu, wspólnoty.

Co możemy jeszcze do tego dodać? Już kilka więcej, a adekwatnie możemy tylko się zgodzić, iż to jest dobry plan. W Polsce mamy przykłady takich osiedli. Proszę pójść na osiedla z lat 70. i 80. XX wieku zwane blokowiskami i zobaczyć, ile mamy przestrzeni na te wszystkie przedsięwzięcia, o których wspomniałam.

Proszę zobaczyć, jak są zaplanowane usługi, jakie są promienie dojścia do przystanków, do szkół, do przedszkoli… Jak nie można po wielu z nich w ogóle poruszać się samochodem tylko adekwatnie pieszo lub rowerem. Dobrym przykładem będzie tu gdańska Zaspa.

Oczywiście nie tylko w Polsce powojenny boom budowlany miał tę cechę, iż nie robimy interesu na mieszkalnictwie, tylko zaspokajamy ważne potrzeby ludzi.

Chciała pani rad. Pochodzą od wielkiej polskiej urbanistki Heleny Syrkus, która uczestniczyła w obradach kongresu i była istotną jego postacią. Ja tylko je zreferowałam. Dodajmy, iż Helena Syrkus, po wojnie profesorka Politechniki Warszawskiej, napisała dwie ważne książki, których tytuły wiele mówią o jej postawie i wartościach: „Ku idei osiedla społecznego” oraz „Społeczne cele urbanizacji. Człowiek i środowisko”.

Od siebie dodam, iż kiedy mieszkalnictwo wpada w nurt komodyfikacji, finansjalizacji, czyli przekształcamy je w towar i traktujemy jako sposób generowania zysku, wchodzimy na sam szczyt równi pochyłej, która jest dość stroma i się staczamy. I tak to wygląda w tej chwili u nas.

Osiedla nie są złe dlatego, iż ludzie nie wiedzą, jak zaprojektować dobre, tylko dlatego, iż są po to, żeby wygenerować zyski.

W tym momencie dochodzimy do przykładów, które można znaleźć w internecie, np. osiedla przypominające wyspy wśród pól. Coś pośrodku niczego. Ktoś daje na to zgodę, ktoś to projektuje, ktoś kupuje… Co się stało?

Mamy tutaj kilka nawarstwiających się problemów.

Pierwszy jest taki, iż nie widzimy wartości w niezabudowywaniu jakiegoś terenu. o ile budujemy coś w szczerym polu – my to nazywamy „urbanistyką łanową” – to musimy podciągać tam sieci infrastruktury, zbudować drogi.

Jeżeli budujemy takie osiedle daleko od wszystkiego, to znaczy, iż nie możemy obsługiwać go transportem publicznym, bo na przykład mieszka na nim zbyt mało ludzi, żeby miasto czy gmina mogły zorganizować transport publiczny, jeżdżący z przyzwoitą częstotliwością.

W związku z tym ludzie są skazani w każdej aktywności na korzystanie z samochodu. Zaczynają wpływać źle nie tylko na siebie, ale też na mnie, która tam nie mieszkam, bo podnoszą koszty środowiskowe i przerzucają je na nas wszystkich.

Oczywiście to nie oznacza, iż winni są ludzie, którzy tam mieszkają. Dla nich to sposób na znalezienie tańszych metrów kwadratowych niż w mieście. Na początku nie wydaje się im to straszne, bo reklama jest zawsze prosta: tylko 20 minut samochodem od centrum miasta. Tyle iż 20 minut samochodem jedzie się chyba o godzinie 2:30 w nocy, a w zwykły dzień przejazd zajmuje więcej czasu. Przeważnie ludzie mają dzieci do odwiezienia do szkoły, do odebrania, do zawiezienia na lekcje angielskiego i gdzieś jeszcze. Zaczyna się spędzanie życia w samochodzie.

A dlaczego ktoś buduje? Oczywiście dlatego, iż ma z takiej lokalizacji zysk – kupuje tanio grunt.

I trudno się temu dziwić, ponieważ przedsiębiorstwa są po to, żeby generowały zyski – deweloperskie również. Taka jest ich natura – podła, iż tak powiem.

Pozostaje ostatnie pytanie: kto im na to pozwala i dlaczego? Wydaje mi się, iż znowu mamy kilka przyczyn. Pozwala im na to system prawny, ale tylko do pewnego stopnia, bo równie dobrze można użyć systemu prawnego do tego, żeby takie rzeczy się nie zdarzały.

Dam pani przykład. W Polsce wiele lat temu każda gmina mogła uchwalić plan miejscowy, obejmujący całą gminę, z jednym, jedynym zapisem: zakaz zabudowy. Później mogłaby robić kolejne plany, ale już byłoby wiadomo, iż budować wolno tylko na obszarach objętych nowymi planami.

Wśród 2500 gmin w Polsce nie ma takiej, która by to zrobiła. I mamy interesujące pytanie: dlaczego żadna tego nie zrobiła? Otóż dlatego, iż wielu włodarzy miast, miasteczek i wsi, o czym pisze wielokrotnie Andrzej Andrysiak, uważa, iż rozwój oznacza zwiększanie zabudowy.

I zupełnie nie widzą takiej zależności, iż więcej zabudowy oznacza więcej codziennych kosztów, na przykład z tego powodu, iż trzeba utrzymywać linie autobusowe czy tramwajowe. Sam fakt, iż ktoś inwestuje, jest fetyszem.

Włodarze nie myślą, czy ta inwestycja jest dobra czy niedobra, czy ma sens, czy nie ma sensu. Uważają, iż przyciąganie inwestycji jest wartością samą w sobie. Od razu powiem, iż źle uważają. I w związku z tym nie zapobiegają takim działaniom, nie widzą szkód, które to czyni, i nie rozumieją tych szkód.

O taki stan rzeczy winiłabym też system polityczny na poziomie gmin, który pozwala na takie działanie.

Moim zdaniem szkodliwe.

Działamy bez cenzury. Nie puszczamy reklam, nie pobieramy opłat za teksty. Potrzebujemy Twojego wsparcia. Dorzuć się do mediów obywatelskich.

Dotarłyśmy do przepisów i systemów prawnych, zatem przypomnę, iż pisała Pani o nich obszernie w artykułach zamieszczonych w Tygodniku Spraw Obywatelskich.

Oprócz przepisów i urzędników są też ludzie, którzy mieszkają w tych gminach czy miastach. Ile im udziela się głosu? Nie chcę pytać: ile zabiera? Ale powiedzmy, czy obywatele mogą decydować o jakiejś zabudowie. Czy ich prawa w tym zakresie zwiększają się, czy zmniejszają?

Zmniejsza się rola obywateli w decydowaniu.

Chociaż ostatnia duża nowelizacja ustawy o planowaniu wprowadziła nowe instrumenty, nie oznacza to, iż zwiększają one decyzyjność obywateli. One służą adekwatnie pacyfikacji, uśpieniu naszej czujności – mamy czuć, iż ktoś nas zapytał. Nie mamy jednak poczucia, iż naprawdę decydujemy.

Po pierwsze, system jest tak skomplikowany, iż wielu tak zwanych zwykłych ludzi nie rozumie, jak on działa, nie wie, kiedy mogą się włączyć, a kiedy nie mogą.

Po drugie, system jest tak skonstruowany, iż daje możliwości partycypacji na samym końcu procesu przygotowywania planów i – jeszcze raz podkreślę to bardzo silnie – bez żadnej możliwości decydowania o czymkolwiek.

Przejście długiej i skomplikowanej procedury planistycznej jest trudne. Dlatego kiedy plan jest już gotowy, szczególnie po stronie gmin nie ma woli, żeby zmieniać w nim na tyle dużo, aby ten proces powtarzać. Wszystko jest i czasochłonne i pracochłonne, w związku z tym możemy dyskutować jedynie o szczegółach.

Natomiast na początku procesu, zanim zaczniemy robić plan, adekwatnie nie ma żadnej debaty. Każdy może złożyć wniosek do planu, ale my ze sobą nie rozmawiamy. Nie wiemy, co, jaki wniosek złożył sąsiad.

Być może gdybyśmy mieli możliwość dyskusji, zanim prace się zaczną i różni ludzie zobaczyliby swoje oczekiwania wobec przestrzeni, moglibyśmy skorygować nasze wyobrażenia o tym, jak ona ma wyglądać.

Skonfrontowalibyśmy się z innymi poglądami. Na końcu procesu to jest już jakby musztarda po obiedzie. Tutaj jest mało możliwości wpływu.

Po drugie, oprócz posiadania skomplikowanej struktury proces jest również źle zaprojektowany.

Po trzecie, decyzyjność obywateli zanika. Mamy tylko możliwości wyrażenia swojej opinii.

Nawet o ile chodzi o bardziej interaktywne instrumenty, jak debata albo spacer studyjny, ich organizacja nie znaczy, iż po tym wydarzeniu ktoś musi wziąć pod uwagę nasze zdanie. Dodajmy, iż ustawodawca przewidział, iż spacer może być zdalny, co już dobrze pokazuje, jaką wagę nadał temu wydarzeniu.

Nie jest istotne, ile mamy instrumentów, tylko jaka jest nasza rzeczywista siła wpływu, a nasza rzeczywista siła wpływu jest nikła.

Jeżeli sporządzający plan, czyli burmistrz lub prezydent, życzy sobie zignorować głos obywateli, to nie ma żadnych hamulców i żadnych trudności, które by go powstrzymały. I to jest najważniejszy wniosek. Wpływ obywateli się zmniejsza.

Na podstawie pierwszej ustawy o planowaniu po transformacji w 1994 roku można było zatrzymać wejście w życie planu poprzez zaskarżenie go do sądu administracyjnego, o ile miało się interes prawny. Teraz nie ma takiej możliwości decydowania.

Spójrzmy z innej strony. Mamy „lex deweloper”. Czy ono jeszcze bardziej wzmacnia zarządzających i deweloperów, jeszcze bardziej ułatwia im działanie?

Tak, oczywiście. Taka była przecież nieukrywana intencja tej ustawy. Proszę zauważyć, iż w „lex deweloper” nie ma żadnej partycypacji.

Negocjuje tylko gmina z deweloperem i dodajmy, iż standardy zabudowy często są zaniżane. Ale o ile gmina życzy sobie ustalić pewne standardy, może to zrobić, jak np. zrobił to Gdańsk, w którym nie ma wielu inwestycji w oparciu o „lex deweloper”.

Jeżeli miasto, gmina życzy sobie ustalić standardy w rozmowach z deweloperem, może to zrobić, ale nie musi. o ile mamy władze samorządowe, które są szczerze przekonane, iż należy ułatwiać inwestowanie i przychodzi deweloper, to jakby spotykają się dwie strony, które zmierzają do tego samego celu.

Dodajmy, iż u nas miasta nie żądają niczego i adekwatnie prawnie rzecz biorąc nie mogą niczego żądać od dewelopera; to jest niespotykana sytuacja w Europie.

Na przykład w Niemczech zarówno gmina jak i land mogą zażądać od dewelopera pewnej ilości lokali, które przeznaczą na mieszkania komunalne albo socjalne. Czy ktoś w Polsce słyszał o takiej historii? We Włoszech istnieje prawo, które mówi, iż można negocjować. Na przykład, można zwiększyć wysokość budynków, ale w zamian za to, pewna ilość mieszkań zostanie przekazana na potrzeby gminy. W większości państw wpłaca się pewną sumę, zależną od wartości inwestycji, do kasy gminy, ponieważ dla gminy oznacza to konkretne koszty: dociągnięcie dróg, wyposażenie terenów, utrzymanie komunikacji…

Kilka lat temu kolega na jakiejś konferencji zapytał: „Słuchaj, czy to prawda, iż w Polsce deweloper nie musi nic płacić gminie, choćby tych nędznych 30 procent wartości inwestycji, które płaci w Holandii?”. Odpowiedziałam mu, iż w Polsce gmina dopłaca do inwestycji dewelopera, bo urządza infrastrukturę i drogi, a deweloper nie musi ponosić kosztów. Tak jest skonstruowany ten system. „Lex deweloper” jest tylko prawnym przejawem podejścia, iż deweloperom należy pomagać.

Naszych studentów uczyła przez jakiś czas na warsztatach nasza koleżanka z Gandawy, która pracuje w miejskiej publicznej agencji rewitalizacji tego miasta. Dla części zabudowy mieszkaniowej ustalają wysokość zysku, jaki deweloper może zarobić, ponieważ zależy im na wpuszczeniu na rynek tak zwanych mieszkań dostępnych. Kiedy powiedziała, iż uznali, iż 16 procent jest bardzo dobrym zyskiem i deweloper nie może zarobić więcej, nasi studenci byli w szoku.

Widzimy więc, iż u nas panuje kompletna dzikość w temacie, kto ma dostarczać mieszkania i jak mu to należy ułatwić.

I co na to urbaniści?

Pod koniec marca br. lokalny zarząd Towarzystwa Urbanistów Polskich zorganizował na Politechnice Gdańskiej dyskusję na temat natury naszego zawodu. Kim jest urbanista dzisiaj w systemie? Moja odpowiedź brzmiała: nikim.

Rozumiemy, iż jest źle, wiemy, iż są inne rozwiązania. A kiedy pani pyta, co na to urbaniści, mogę powiedzieć, iż załamują ręce. Urbanisty nie ma w systemie. System mówi, iż to wójt, burmistrz lub prezydent sporządza plan.

Nie ma żadnego urbanisty, jest za to długopis, na przykład prezydentki.

Problem polega na tym, iż my nie mamy nic do powiedzenia poza wygłoszeniem własnego zdania, tak jak w rozmowie z panią. o ile chodzi o mieszkalnictwo, system ma poważne wady, władze lokalne działają w logice, która jest wątpliwa, i dodatkowo mamy adekwatnie zerową dywersyfikację systemu. Proszę zauważyć, iż dostarczanie mieszkań walkowerem oddaliśmy deweloperom.

W 1919 roku w Wiedniu doszła do władzy Socjaldemokratyczna Rada Miasta, która w 15 lat od 1919 roku do 1934 roku zbudowała w mieście 64 tys. mieszkań; 220 tys. ludzi zyskało dostęp do taniego komunalnego mieszkalnictwa. Ostatnio sprawdziłam, iż od transformacji w 1989 roku do 2021 roku, czyli przez 30 lat, w całej Polsce zbudowano 67 tys. mieszkań komunalnych.

Jeżeli miasto Wiedeń po I wojnie światowej było w stanie zbudować stojące do dziś, wspaniałe osiedla, i 64 tys. mieszkań, a władze publiczne w Polsce mają pieniądze na stadiony piłkarskie, na drogi do osiedli budowanych w polach, na absurdalne rzeczy, a nie mają pieniędzy na tanie budownictwo, to powiedzmy sobie szczerze, iż problem nie tkwi w pieniądzach. Raczej w mentalności, która nie widzi, iż mieszkalnictwo publiczne jest niesłychanie ważnym graczem w tym obszarze.

Kiedy deweloper przychodzi dzisiaj do władz Wiednia i chce zbudować coś głupiego, to słyszy: „spadaj! Mamy dość swoich mieszkań. Możesz tu robić biznes, ale na naszych warunkach”. A my w Polsce po prostu stoimy z brzytwą przyłożoną do gardła.

Nawet jeżeli wójt, burmistrz lub prezydent sporządza plan, czy ktoś zabrania im konsultacji z urbanistą? A rola miejskiej pracowni urbanistycznej?

Tak naprawdę wójt, burmistrz czy prezydent sporządza ten plan rękami urbanistów. O ile mi wiadomo, nie mamy wielu włodarzy miast czy gmin, którzy mają kwalifikacje do sporządzania planów. Oczywiście. Ale pytanie jest takie – co ta urbanistka czy ten urbanista ma do powiedzenia?

Mamy dwa modele współpracy. Jeden jest taki, iż zewnętrzna firma robi projekt dla danej gminy. Druga, to przywołane przez panią pracownie urbanistyczne.

Zacznijmy od tego drugiego przypadku. On dotyczy tylko większych miast. Małych gmin nie stać na utrzymywanie takich pracowni.

Kim są pracownice i pracownicy takich pracowni? Podwładnymi prezydenta czy burmistrzyni, prawda? Wyobraża sobie pani, iż są w silnej pozycji wobec swoich zwierzchników? No przecież oczywiście, iż nie. Niekiedy wyrażają swoje zdanie, trochę to zależy od relacji panujących w urzędzie miasta. Jednak w niektórych miastach te relacje zaczynają przypominać relacje dworskie.

Prezydent czy burmistrzyni nie oczekują od podwładnych rady, opinii czy stanowczości, ale dyspozycyjności. Mogą domagać się określonych rozwiązań, bo formalnie to oni sporządzają plan. Oczywiście, niekiedy słuchają opinii czy rad.

Nie jest jednak tak, iż urbaniści to grupa naprawdę decyzyjna.

To samo dotyczy pierwszej z opisanych sytuacji. Kto jest zlecającym pracę firmie sporządzając plan? No przecież prezydent czy burmistrzyni! Jak sobie pani wyobraża, iż firma „postawi się” własnemu zleceniodawcy? Podobnie jak w przypadku pracownic i pracowników miejskich pracowni nie jest w równych relacjach z włodarzem miasta czy gminy. I też ma jedynie miękkie środki perswazji do dyspozycji. W przypadku firm zewnętrznych dochodzi jeszcze presja czasu. Przecież nie mogą w jednej gminie ugrzęznąć na długo, bo potrzebują utrzymać biznes i znajdować nowe zlecenia.

Proszę mi pozwolić na analogię do zawodu lekarza. Lekarz, opłacany ze środków publicznych, decyduje o sposobie leczenia, kierując się dobrem pacjenta. Taki ma obowiązek. Nikt nie może mu narzucić sposobu leczenia. Ani zwierzchnik, ani władze publiczne, które go zatrudniają. Decyduje na podstawie swojej najlepszej wiedzy w interesie pacjenta. I jedynie ten pacjent może zdecydować, czy zgadza się na zaproponowany sposób leczenia.

Z urbanistami tak nie jest. Mimo tego, iż decydują o zdrowiu środowiska wielu ludzi, to nie oni podejmują decyzje. Prezydent może zażądać przeznaczenia terenu na określone cele, choćby o ile jest to niezgodne z najlepszą wiedzą urbanistyczną. Co ciekawe, również owi ludzie, w odniesieniu do których podejmowane są decyzje, nie mają wiele do powiedzenia, jak to już wcześniej ustaliłyśmy.

Wiedza i doświadczenie urbanistek i urbanistów nie ma znaczenia w zestawieniu z interesami władzy. To władza ostatecznie decyduje.

Czy rysuje się szansa na zmianę choćby części przepisów?

Moim zdaniem nie.

Poza Lewicą czy Razem nie potrafię wskazać partii politycznej, która stawiałaby problematykę budownictwa publicznego na agendzie. Ale nie jestem biegła w polityce, więc może coś przeoczyłam. Oczywiście są wyjątki, na przykład na poziomie lokalnym: Włocławek buduje takie mieszkania, cały czas zwiększa zasób komunalny. Jednak z reguły miasta raczej wyprzedają zasób komunalny niż go budują.

Zauważmy, iż TBS-y cały czas nie mają przewagi nad deweloperami, a przecież one nie budują dla zysku.

Zamiast dofinansowywać banki i deweloperów jakimiś durnymi kredytami o dowolnym oprocentowaniu, dlaczego nie możemy tych pieniędzy przeznaczyć dla TBS-ów?

Zauważmy, iż TBS-y mają statutowy obowiązek tylko i wyłącznie dbania o zasób mieszkaniowy i jego zwiększania. Ich celem nie jest zysk, jak u dewelopera. To jest inne podejście do myślenia o mieszkaniach.

I ostatnia rzecz – trzeba się przeciwstawić finansjalizacji mieszkań. o ile cały czas posiadanie trzeciego, piątego, piętnastego mieszkania nie przynosi bardzo bolesnych skutków finansowych, to nic się nie zmieni. Jak to robią w innych krajach europejskich? We Francji jest po prostu kosmiczny podatek od trzymania mieszkań w celach spekulacyjnych. Nikt tego nie robi właśnie dlatego, iż podatki są takie wysokie.

Natomiast jak mnie pani pyta, czy widzę szansę na zmianę, to zastanawiam się, kto miałby ją uchwalić? Posłowie, którzy mają wiele mieszkań? Jakoś nie wierzę, iż oni to zrobią, bo w ich interesie leży, żeby ta finansjalizacja była utrzymana i żeby można było komodyfikować zasób mieszkaniowy. Proszę zauważyć, iż taka sytuacja powoduje, iż ceny mieszkań nie spadają, ponieważ cały czas mieszkania są traktowane jako źródło generowania zysku. Ceny będą rosły tak długo, dopóki będziemy pozwalać na takie bezeceństwa.

Perspektywa raczej nieciekawa…

Nieciekawa w tym sensie, iż my sami nie widzimy, czego powinniśmy żądać.

Wydaje mi się, iż gdzieś głęboko u wielu współobywatelek i współobywateli istnieje takie przekonanie, iż skoro ja pazurami się dochrapałem mieszkania, to jest niedobrze, o ile ktoś inny je łatwo dostanie.

Zobaczmy, iż brak dostępnych mieszkań stanowi przeszkodę dla bardzo wielu działań, co wynika również z doświadczeń w innych częściach Europy. o ile mamy mieszkania, najlepiej na wynajem, w tym krótkoterminowy, powoduje to kłopoty na przykład dla uczelni. W Gdańsku mamy taką właśnie sytuację. Jesteśmy ofiarą własnej atrakcyjności turystycznej.

Pracując nad swoją pracą magisterską Marek Wolski robił trzy lata temu analizy występowania najmu krótkoterminowego w Gdańsku dla jednej z popularnych platform. Sprawdzał, jakiego rzędu to są wielkości. Znaczne. Nic dziwnego, iż studenci nie są w stanie wynająć mieszkania. Podobne problemy odczuwa Barcelona, gdzie studentów nie stać na wynajęcie mieszkania wobec konkurencji światowych turystów, którzy „przejęli” mieszkania, korzystając z nich na wynajem krótkoterminowy.

Dopóki nie zaczniemy dostrzegać, iż to ma konsekwencje na wielu poziomach, nie tylko w poczuciu, iż mnie było trudniej, a komuś będzie łatwiej, i nie zaczniemy żądać, żeby te strumienie pieniędzy szły na finansowanie innych rzeczy, nic się nie zmieni.

Politycy nie mają interesu w tym, żeby coś zrobić. Muszą zostać do tego przymuszeni.

Mamy jako zwykli ludzie, społeczeństwo, tylko jedną przewagę: jest nas więcej. I to jest siła demokracji, ale musimy rozumieć, gdzie leży interes nasz i naszych dzieci. Bo to nie jest ten sam interes, jaki próbują nam wmawiać ekstremalnie bogaci: iż każdy z nas może być milionerem. To jest oczywista nieprawda i dopóki nie odbudujemy naszej własnej wspólnoty, prawdopodobnie sprawy będą szły raczej w gorszym niż w lepszym kierunku.

Oczywiście mamy i narzędzia, i umiejętności, i metody. Wszystko jest na stole. Nie jesteśmy jak dzieci we mgle, bo istnieje wiele przykładów, jak choćby ten z Wiednia sprzed stu lat.

Naprawdę to nie jest jakaś „sky rocket science” [wiedza nie do zdobycia – przyp. red.], ale wymaga od nas pewnego poczucia obywatelskości i rozumienia, co dla nas wszystkich jest ważne.

Istnieje więc cień nadziei, ale on znajduje się tylko i wyłącznie w ludziach, a nie w systemie.

Moim zdaniem w tej chwili system jest nam przeciwny.

Mamy w Polsce doświadczenie w zakresie spółdzielczości. Dobrze byłoby pomyśleć o tych wielu miejscach, w których ludzie walczą o dostęp do mieszkania. O uczeniu się od przedwojennej Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, z wielką historią. Być może byłby to dobry instrument, żeby na początek próbować odbudowywać nasze wspólne dążenia na przykład do uzyskania mieszkania.

Myślę, iż mamy kompetencje jako społeczeństwo i mogłoby się okazać, iż jeden, drugi dobry przykład daje efekt kuli śnieżnej. Nie jesteśmy bezbronni, mamy umiejętności i doświadczenia w tym zakresie, tylko najważniejsza jest zmiana nastawienia, sposobu myślenia.

Deweloperzy budują mieszkania na wynajem. Co Pani o tym sądzi?

Kwestia najmu jest sprawą i systemową, i kulturową, i w ogóle bardzo ciekawym zjawiskiem.

W krajach takich, jak na przykład Austria, Niemcy, Szwajcaria, gdzie udział najmu w rynku jest bardzo wysoki i sięga choćby 50 procent, mamy do czynienia z najmem systemowym. Mieszkania w większości nie należą do indywidualnych osób tylko do podmiotów gospodarczych albo do instytucji miejskich, agencji miejskich, które zarządzają dużymi zasobami na przykład 10 000 mieszkań.

Oczywiście i w takim systemie może dochodzić do wynaturzeń. Stało się tak w Niemczech, gdzie zasób mieszkaniowy został sprzedany zewnętrznym podmiotom, na przykład norweskim funduszom inwestycyjnym. To jest osobna, interesująca historia walki o to, żeby ci, którzy zarządzają zasobem mieszkaniowym, mieli związek z miejscem, którego sprawa dotyczy.

Druga sprawa: jakie są ceny tego najmu? Czy to jest najem po cenach regulowanych albo z ustalonymi cenami maksymalnymi, czy najem biznesowy na zasadzie kto da więcej, czy krótkoterminowy. Długoterminowi najemcy będą wtedy wypychani z systemu.

Proszę zauważyć, iż dla wszystkich biznesu narzędziem nie jest dobra czy zła wola tylko przepisy prawne.

Jeżeli powiemy: masz 10 mieszkań, to albo będziesz płacił absurdalnie wysoki podatek, na przykład od trzeciego mieszkania 80 procent jego wartości, albo wynajmiesz je w określonych widełkach cenowych długoterminowo, na przykład nie krócej niż na rok, w tym momencie sprawa zaczyna się regulować.

Żeby nie było totalnej demolki emocjonalnej, powiem, iż są pierwsze oznaki zmian. Powstają społeczne agencje najmu. Taka agencja proponuje osobie dysponującej mieszkaniem na wynajem nieco niższą cenę niż rynkowa i wynajmuje jakby na siebie mieszkania od właścicieli. W zamian za to właściciele pozbywają się kłopotów z utrzymaniem mieszkania, zmianą najemców, radzeniem sobie z niepłacącymi najemcami. Takie agencje coraz częściej we współpracy z gminami oferują mieszkania osobom, którym nie wystarcza funduszy na wolnorynkowy najem.

To jest dobry kierunek, tak powinno się robić. A wynajmujący powinien mieć z tego tytułu jakieś zachęty zagwarantowane w prawie – na przykład, jeżeli wynajmie mieszkanie społecznej agencji, nie płaci podatku od wynajmu. Taka sytuacja ma miejsce w przypadku współpracy ze społecznymi agencjami najmu.

Ale proszę zauważyć, iż takie rozwiązanie nie załatwia sprawy pustostanów. Spis powszechny pokazał, iż w Polsce mamy ich dwa miliony. To jest absurd w sytuacji, kiedy potrzebujemy około miliona mieszkań na rynku.

Wyrzuciliśmy w błoto energię, materiały, a nie umiemy użyć tego zasobu. Powinniśmy próbować uzyskać dostęp do zasobu, który już istnieje.

Z tego wszystkiego, co Pani powiedziała, wynika, iż w Polsce nie mamy spójnego systemu i nie mamy też pomysłu na to, jak zagospodarować przestrzeń, w której żyjemy, w której nam się powinno dobrze żyć, bo chyba tego chcielibyśmy wszyscy. Nie mamy wspólnego systemu, w którym każdy znalazłby dla siebie miejsce.

I przecież nie chodzi o to, żeby deweloperzy nagle likwidowali firmy, tylko żeby może zaczęli działać według trochę innych zasad.

Nie chcę używać terminu rynek mieszkaniowy, bo to jest zbyt ważna sprawa, żeby sprowadzić ją tylko do poziomu rynkowego, a w Polsce mamy właśnie wyłącznie rynek. I to jest patologiczne.

W obszarze mieszkaniowym byłaby wskazana większa różnorodność: sekcja deweloperska, sekcja spółdzielcza, sekcja TBS-ów, sekcja komunalna, sekcja kooperatyw lokalnych.

Bez różnorodności, bez eksperymentowania nie znajdziemy rozwiązań ani w życiu, ani w urbanistyce.

Jeśli będzie jeden dominujący podmiot na rynku, na pewno nie posuniemy się naprzód. Tymczasem w Polsce sytuacja na rynku mieszkaniowym jest zdominowana przez deweloperów i różnego rodzaju inwestorów, traktujących mieszkanie jako lokatę kapitału.

W jednym z tekstów do Tygodnika dawałam przykłady takiego patorozwoju, jakby to powiedział Jan Śpiewak, turystycznego. Nie patrzymy na to, czy mamy zasoby wody, czy nie niszczymy cennych zasobów środowiska, tylko będziemy budować hotele, pensjonaty, co się tylko da, żeby przyciągać turystów.

A jakie korzyści odnosi miasto z obecności turystów? Co zyskują hotele, wiadomo, ale miasto ponosi koszty. Musi wydawać więcej pieniędzy na transport publiczny, bo jest przepełniony, brakuje miejsc na parkingi, które są budowane za publiczne pieniądze.

W Barcelonie doszło do tego, iż zażądano od Google’a wycofania z Google Maps opisu jednej z linii autobusowych, bo mieszkańcy nie mogli z niej korzystać. Tak bardzo autobusy były zapełnione turystami.

Nie patrzymy na efekty długoterminowe, tylko na szybki efekt.

Wydaje mi się, iż to jest niestety cecha bardzo często występująca u naszych lokalnych włodarzy. Nie myślą w perspektywie dwudziestu lat, tylko trzech, czterech, bo taki mają cykl wyborczy.

Dziękuję bardzo za rozmowę.

To ja dziękuję za zaproszenie. I jeszcze chciałam skorzystać z okazji i podziękować za opiekę redakcyjną, jaką Tygodnik mnie otoczył, kiedy przygotowywałam teksty do publikacji.

Teksty prof. Izabeli Mironowicz w Tygodniku:

1. Po co komu plan ogólny? O dysfunkcjach planowania przestrzennego w Polsce
2. Partycypacja obywateli w planowaniu przestrzennym? U nas nie działa. Jak to zmienić?
3. Plany miejscowe: rozwiązanie na dobrą przestrzeń czy kolejny problem?
4. Jakiego systemu planowania (nie tylko przestrzeni) potrzebujemy?